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2017年07月13日 10:36:31
[摘要]

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■ 文|张伟伦,香港财华社资深财经记者。

香港房价炽热人尽皆知,房价对于市民的负担之大,香港名列前茅。今年初,美国研究机构Demographia公布全球主要城市,房价对于居民的负担之重,香港蝉联第一。香港市民若要买入一个400呎(约47.4平方米)住宅,按照平均收入不吃不喝18.1年才可以负担得起。虽然负担的压力已较2016年有所减轻,但对于事业刚刚起步的年青人来说,可还有希望可言?不得而知。 买家为何青睐新盘?

新盘开售,年轻人求助长辈来付首付的情况比比皆是。既然香港房价如此难以负担,按照常理,开发商为销情理想自然应该减价。现实却是开发商宣称首批单位已贴近市价,其后逐步加价。为何开发商可以不断加价仍旧门庭若市?因为政府及金管局连续出招后,市民不得不买房自然会选择新盘,买家需求有增无减,房价自然节节攀升。

一方面开发商愿意通过自有的财务公司为客户提供高成数按揭,降低入市成本,另一方面近期开发商推出的新盘单位面积缩小,变相让买家以较高房价买入。加上开发商可以为买家提供折扣优惠以减轻税务负担,都促使楼市购买力进一步集中于新盘。

金管局的新招

面对房价持续攀升,市民难以负担,政府及金管局自然要出招调控。本月初,金管局宣布要求银行对开发商的贷款条件收紧。在原来安排发展商投得地皮后,银行可以按地皮价值为开发商提供最高5成贷款,即地皮价值100元,便可以从银行获得50元贷款。同时开发商要兴建物业时,全数建筑费可从银行获得贷款。整体贷款金额为日后物业落成后的估值6成。透过有关贷款安排,开发商可以降低发展项目的资金需求。

不过在新的安排,开发商投地后将地皮作为抵押品,只可以从银行获得按地价的4成贷款,建筑费贷款亦降至8成,整体贷款金额为物业落成估值的5成。这样变相压缩开发商的资金来源,理论上开发商为求加快资金回笼,只能尽快进行规划及建设,届时供应自然会增加,再加上楼按利率上调,楼价自然下跌。

开发商何惧金管局出招!

若开发商本身资金不足,金管局这一招可以说是相当狠辣。可是香港开发商本身拥有大量现金,又何惧金管局出招?作为香港五大发展商之一的新世界发展(00017-HK),其副主席兼总经理速郑志刚日前指出,金管局的新招对公司有少许影响,但强调公司拥有充足现金流。前者是否客套话属未知数,但后者则肯定是事实。 香港主要发展商拥有巨额现金,只要投资者翻开年报便可以知道这些开发商的现金水平。就以长实地产(01113-HK)为例,截至去年底存放在银行的现金为626亿元,按年增加36.5%。另一间发展商新鸿基地产(00016-HK),拥有339.51亿元现金,较去年6月底时增加超过一成。至于近期不停增加土地储备的信和置业(00083-HK),计及定期存款﹑银行存款及现金,已达到264.11亿元。所以说开发商手持巨额现金,金管局的新招对开发商而言,又如何可以带来太大影响?

更何况手头上拥有大量正在兴建或已完成的物业,同样可以伺机出售以增加自身现金流。长实正是好例子,该公司副主席兼董事总经理李泽巨曾指出,除了长江中心作为集团总部以外,其余迎有投资物业均可以出售。其实单是位于中环的中环中心75%股权,就有可能涉资400亿元。拥有巨额资金乃是开发商最大的优势。 投资物业本身已可以获公司产生理想现金流。以新地为例,截至去年12月底的现财政年度上半年,录得租金收入为86.43亿元,按年增幅达4%。其他发展商的投资物业组合未必可以拥有如新地般的表现,但相信仍可以为发展这商带来已可产生持续现金流。

开发商保留资金伺机而动

最重要一点就是近期开发商多次投地失手,反而得以保留资金以待市况调整时出击。近年在内地业务比重持续增加的恒隆地产(00101-HK),董事长陈启宗已表明会等待熊市来临捕捉机会。所以开发商近期多次失手,未必是失而是得。

图为恒隆地产(00101-HK)董事长陈启宗

最后是近年可供银行发展的业务相当有限,不向具有规模的企业提供巨额贷款,根本手上资金并无太多出路。有报道指出有在来港买家的开发商,为刚收购的地皮向银行贷款过渡贷款时,开发商提出的利率为H加一厘,不就是等同于一个极其低廉的资金呢? 要开发商在短期内投降,基本上是不可能,但金管局绝不可以放松,要致力降低香港金融体系风险。

■ 编辑|徐冰莹,财华社财经编辑。

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